中古マンション？新築マンション？

中古マンション購入する？

条件のあう新築マンションを購入するには予算足りない、中古マンションなら購入出来そうだが、不安が・・・と悩んでいる方も多いと思います。

不安要素として物理面では耐久年数・耐震面の不安、心理面では居住者との関係などが上げられると思います。特に見落としがちですが注目して頂きたいのは居住者の年齢層です。何故ならばマンション管理内容は総会での議決によって方向性を決めて行きます。不安要素であった耐久性や耐震強化する大規模

修繕も全居住者の賛成がないと動きません。具体的に考え

てみると、

30歳代の子育て世代が多ければ、その需要に向けた決議が期待されますし、長く住めるように大規模修繕に費用をかける議案が通る事でしょう。

逆に70歳代世代が多いマンションであれば大規模改修には出資をしたくないので消極的になってしまうでしょう。

こういった意味で居住者年齢は重要になります。８０世帯や１００世帯入居マンションで築１５年から２５年くらいの物件であればさほど年齢層のばらつきは想定範囲内である事が多いですが、築45年くらいのマンション購入され

場合には特に注意が必要です。

一方価格面から見ると築20年頃までは下がり続け、築20年を超えるとゆるやかな下がりになる傾向にあります、築20年は設備関係や内装などのリフォーム適齢期と重なるので築20年の物件を購入する方が多いのではと思います。新築㎡単価80万円が築20年では50万円くらいまで下がっている所もあります。

（立地や需要により変化するので一概には値しませんが参考までに。）

価格面や物理的耐久年数、先程の年齢層も加味して考えると、条件の合う物件で築20年前後がお勧めだと思いますが一概には言えません。大きな買い物です。住宅ローンの支払いも35年、40年と続きますのでご家族で十分話しあって疑問は専門分野の方に聞いてみてから納得した上での判断をお勧めします。

物理的コンクリートの耐久年数は80年～100年と言われていますが、管理方法によっては年数も大きく変化します。

1981年6月1日以降に竣工したのであれば真耐震基準対応建築物に該当しますが、前後あいまいな場合は確認することをお勧めします。

確認方法は、管理組合保管の建築計画書に記載があります。もし新築時に耐震基準を満たしていない場合でもその後補強工事等の履歴の記載もあるはすです。

外観だけではなく見えない部分共有立管なとも定期的に取り換え工事を実施していれば問題ないと思いますが耐震と一緒に確認することをお勧めします。

占有部分についても占有部分の配管も含めリフォーム履歴は確認しておくことをお勧めします。

ここぞという物件を見つけた場合でも状態によってはフルリノベーション済み物件や、居住者が住んでいる物件、住んでいないが未リフォームなどさまざまです。

フルリノベーション済み物件のメリットはすぐに住む事が出来る他、見栄えが良いので中古感が薄れ購入意欲がわく。デメリットはリフォーム代金も物件価格に含まれている。自分好みの仕様に出来ないなどが考えられます。

生活スタイルに要望の多い方にとっては再度リフォームをしないといけない場合も出てくるかもしれませんね。

主観的にまとめると、中古マンション購入は否定的ではない、条件があえば予算を抑えてマイホームを入手することが出来るので前向きに検討しても良いと思います。

自分好みにリノベーションをしたい方は現状居住者やいる物件や手つかずの案件を探し、期間に余裕をもった計画を進める事です。

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